Перепродажа отремонтированных старых квартир – новый тренд на рынке недвижимости. Вторичный сектор начинает активно использовать так называемый флиппинг – процесс, при котором квартира в плохом состоянии приобретается по значительной скидке, затем ремонтируется и выставляется на продажу по текущей рыночной стоимости. О своем опыте и рисках в этом бизнесе поделился один из флипперов Омска Валентин.
Когда-то Валентин владел собственным агентством и возводил дома в частных секторах. Однако после неудачного опыта с крупным проектом, который привел к значительным финансовым потерям, он оказался в поисках возможностей для быстрого заработка и восстановления своего положения. Так он начал изучать интересное течение в недвижимости – флиппинг. Этот термин, пришедший из Америки, буквально значит «переворачивание». В США эта практика уже давно популярна, но американские флипперы, как правило, не занимаются покупкой и реставрацией квартир. Упор делается на старые дома.
Первый опыт Валентина принес ему трату времени и убытки из-за неудачного расположения квартиры в проблемном районе. В результате он понес убытки в размере пятидесяти тысяч рублей. Эта история стала для него уроком, помогая избежать подобных ошибок в будущем. Всего лишь за пару лет ему удалось купить и продать гораздо дороже несколько десятков старых квартир. Его прибыль иногда доходила до миллиона рублей. Сегодня Валентин находится в поиске инвестиций, чтобы начать перепродажу старых квартир в столице РФ.
«На первый взгляд у флиппера нет никаких рисков, ведь недвижимость всегда была, есть и будет лучшим способом вложить деньги. Однако важно обладать юридическими знаниями, проводить тщательную проверку квартир и избегать приобретения совершенно неподходящих объектов. Тем не менее, флиппер рискует, если не обладает достаточным уровнем компетенции или не имеет поддержки квалифицированной команды. Идеально, если у человека есть знания, позволяющие ему уже на этапе рассмотрения объявления оценить, сколько потребуется инвестиций в квартиру из этого конкретного объявления и по какой цене ее можно будет продать через несколько месяцев с учетом рыночных колебаний», – отмечает Валентин.
Одним из наиболее успешных проектов в его практике считается ремонт маленькой квартиры в одну комнату в доме из кирпича. По словам Валентина, в процессе реконструкции были снесены все перегородки, полностью перестроены полы и увеличен санузел с ванной. Таким образом, из квартиры получилась студия. Пару дней спустя после выставления на продажу, объект был приобретен. В итоге Валентину удалось заработать более 400 тысяч рублей чуть больше чем за месяц.
Заработки на стратегии флиппинга
Подход флиппинга предполагает приобретение квартир с запущенным состоянием – чем хуже состояние, тем прибыльнее будет дело. Основная цель флиппера – покупать объекты по исключительно низкой цене, с возможностью сэкономить еще несколько процентов от минимальной рыночной стоимости. Затем квартиру ремонтируют – и здесь необходимо уложиться в самые короткие сроки, поскольку для успешной сделки с момента приобретения до последующей продажи не должно пройти много времени. Обычно у флиппера есть 2-3 месяца. Если квартиру продают дольше полугода, это приравнивается к провалу.
По мнению Валентина, заработок флиппера в Омске зависит от площади квартиры: около 400 тыс. зарабатывают на «однушке», от 650 до 750 тысяч – на «двушке» и около 850 тысяч на «трешке». Флипперы предпочитают золотую середину – двухкомнатные квартиры: их берут чаще, чем трехкомнатные. «Двушкам» не требуются значительные вложения, и они имеют стабильный спрос. В то же время, в столице, где Валентин начал работать недавно, рентабельность меньше.
– В Омске можно получить большую прибыль, например, в размере 25–30% с одной квартиры, а в Москве эта цифра составляет около 18% и меньше. Однако везде царствует один и тот же тренд: спрос понизился, и рыночный рост замедлился значительно.
По мнению Валентина, подход к флиппингу – это целая философия, и ставить его на одну полку с обычными перекупщиками не совсем правильно.
– Покупатель вправе выбрать квартиру где угодно, провести косметический ремонт и перепродать. Флиппер же подходит к этому более серьезно, выбирая район тщательнее и делая более глубокий ремонт. Если, к примеру, пол требует серьезного вмешательства, обычный покупатель склонен это замаскировать, чтобы купец не заметил. А вот флипперы следуют особой философии, стремясь придать новую жизнь убитой квартире. Их ремонт обычно включает капитальные изменения: перестройку стен, замену всех коммуникаций. Кроме того, флипперам приходится решать и другие проблемы, связанные с правовыми аспектами: погашать долги предыдущих владельцев, разбираться с документами.
Состояние старой квартиры
Начинающие часто делают ошибку, покупая объект без предварительной проверки, что может привести к проблемам с предыдущими владельцами и долгами.
– Учитывайте, для кого делается ремонт. Если, скажем, вы приобретаете жилье на нижних этажах, вероятно, ее выберут пожилые люди, и поэтому стиль интерьера нужно приблизить к классическому. Но если вы приобретаете квартиру наверху, и там часто ломается лифт или его нет вовсе, не стоит даже предполагать, что покупателем станет пожилой человек. Ориентируйтесь на современные тенденции в дизайне интерьера: сканди, модерн, лофт – все это подойдет. Даже выбор крана становится важным, учитывая, что здесь поселятся представители молодежи, молчу про выбор обоев. Таковы размышления Валентина.
Много проблем создает ненадежный подрядчик, занимающийся ремонтом квартиры, по словам флиппера.
– Если не можете установить контакт с рабочими и объяснить им, что нужно сделать, доступно, ремонт превращается в затянутую историю, требующую бесконечных вложений и неусыпного контроля. Возможно, вы решаете вопрос, наняв бригадира, который взял бы на себя управление процессом, но, если вы недостаточно хорошо контролируете ситуацию, бригадир может легко оказаться вне контроля. Мне доводилось столкнуться с ситуацией, когда рабочий заболел и был вынужден отсутствовать на работе несколько месяцев. Это вынудило нас привлечь других рабочих, которые начали перерабатывать уже выполненную работу по-своему. Приходится оплачивать одну и ту же работу дважды: сначала рабочему, а затем за демонтаж и переделку его работы другими специалистами. В результате время ремонта растягивается, а затраты увеличиваются, что приводит к снижению прибыли.
Флиппер не рекомендует самостоятельно браться за ремонт. Причина в том, что в процессе ремонта может появиться выгодное предложение на рынке, но у вас не будет времени на работу с ним. Кроме того, Валентин не советует экономить на материалах для ремонта: даже если огрехи не видны, они могут всплыть впоследствии, сказавшись на вашей репутации. Например, при монтаже электрики лучше использовать медные провода, несмотря на их более высокую стоимость по сравнению с алюминиевыми. Хотя эта мелочь может быть включена в стоимость при продаже, как флипперу, так и будущему владельцу будет лучше, зная, что в квартире установлена качественная электропроводка, отвечающая всем требованиям безопасности.
Критерии выбора квадратных метров
Когда выбираете квартиры для флиппинга, важно обращать внимание на ряд ключевых аспектов. В первую очередь, это локация. Флипперам не рекомендуется работать с объектами, расположенными на окраине города. Также следует учитывать, какая у квартиры планировка, на каком этаже располагается объект. Обычно крайние (1 и самый высокий) этажи продаются хуже по сравнению с этажами в середине здания. Повторим правило: чем дольше квартира «висит» на доске объявлений, тем меньше прибыли получит флиппер.
– Покупая квартиру на окраине, нет смысла вкладывать средства в дорогой ремонт. Хотя качественный ремонт способен значительно повысить стоимость квартиры, в таком удаленном районе она просто не будет востребована. В результате себестоимость объекта возрастет. Помните, что потенциальные покупатели ищут доступные варианты в подобных местах. Однако если квартира расположена в привлекательном районе, то имеет смысл провести качественный ремонт, поскольку в престижных районах и кварталах цены на недвижимость выше, а покупатели на такой товар точно будут.
Таким образом, флиппингом лучше заниматься людям, которые сходу определяют объект с потенциалом. У флиппера должно быть умение действовать стратегически, быть на шаг впереди остальных. Осматривая квартиру, в уме флиппер уже знает, за сколько ее можно будет продать впоследствии. У флиппера обычно отменный вкус и понимание «моды на жилье», а также глубокие знания в юридической области.
