Многие жители России предпочитают покупать частные дома. В последнее время рынок недвижимости в России характеризуется явным сокращением ввода многоквартирного жилья. Отмечается, что процент такого жилья уменьшился более чем на 25%.
При этом в сфере ИЖС наблюдается совсем другое положение дел. Объем жилья, которое возвели люди для себя, увеличился более чем на 20%. Это свидетельствует о том, что россияне всё чаще выбирают строительство собственных домов вместо покупки квартир.
Мы связались с экспертами, чтобы узнать, почему теперь строительство домов-«человейников» идет не такими высокими темпами, как раньше. Также нам рассказали, чего ждать от цен с такой тенденцией.
Почему падают объемы строительства?
Объемы строительства упали по нескольким причинам.
А именно:
● застройщики пытались закрыть потребность в недвижимости и старались быстрее закрыть проекты, которые начали уже давно;
● застройщикам пришлось снизить скорость для того, чтобы спрос оставался выше предложения;
● застройщики опасаются, что люди перестанут вкладывать деньги в жилье из-за проседания в доходах.
– В мегаполисах, в частности, там, где живут миллионы людей, значительная часть уже возведенных жилых объектов остаются непроданными. Сегодня главная задача – не строительство, а реализация недвижимости. Поэтому застройщики адаптируются к рыночному спросу, что является разумным подходом. Когда они заметят рост спроса, строительство снова активизируется. Основные факторы, влияющие на ситуацию, связаны с доходами людей, ситуацией с льготной ипотекой. Если у населения есть средства – строительство будет продолжаться. Если средств нет – строительство замедлится, – подчеркивает эксперт.
– Сокращение количества сданных в эксплуатацию домов также связывают с законами, в частности, с изменениями в них. Например, влияние оказывает мораторий о переносе сроков, за которые объект должен быть введен в эксплуатацию. В настоящее время действует ограничение на то, что застройщики имеют право изменить дату, в которую здание можно начинать эксплуатировать. Скорее всего, по мнению экспертов, застройщики пользуются этим правом.
Какие последствия у понижения объемов строительства?
Эксперты не предвидят значительного снижения цен на жилье вследствие уменьшения объемов новостроек. Они полагают, что это может стимулировать рост цен из-за снижения предложения.
– Снижение объемов не обязательно ведет к снижению цен. На самом деле, когда есть избыток строительства и предложение превышает спрос, цены могут падать. В настоящее время цены остаются на прежнем уровне, но при этом имеется тенденция к снижению.
Эксперт также говорит о продолжающемся росте цен на первичном рынке: «Нельзя сказать, что цены здесь начнут снижаться. Скорее всего, они будут продолжать расти, однако могут вступать в противоречие с ожиданиями по финмоделям, которые применяли застройщики».
Вряд ли цена будет ниже, рост будет, но, возможно, не такой, какого бы хотел застройщик.
Находится ли вложение в жилье, находящееся в стадии строительства, на грани риска?
Следует ли рассматривать инвестирование в недвижимость, которая находится в процессе строительства, в свете сокращения объемов новостроек, как предприятие, несущее в себе массу рисков? Риски для потенциальных дольщиков на данный момент минимальны благодаря, потому что внедряются эскроу-счета – система, при которой человек кладет средства на банковский счет при покупке квартиры в доме, который еще не построен.
– Если строительство уже начато и есть взаимоотношения с банками, крайне маловероятно, чтобы жилье осталось незавершенным. Единственный случай – это банкротство застройщика. Даже в этом случае незавершенное строение может быть выкуплено другим застройщиком. Таким образом, хотя ситуация может затянуться, провал проекта дома в настоящее время крайне редок.
Многие эксперты и аналитики солидарны во мнении, что система эскроу-счетов является очень надежной и защищает вклады дольщиков.
– В настоящее время приобретение недвижимости и коммерческих объектов происходит с участием эскроу-счетов, что обеспечивает стабильность. Больше всего люди боятся того, что строительство не завершится и они останутся с недостроенным объектом. На данный момент я даже не могу вспомнить ситуации, иллюстрирующие это распространенное опасение. Задержки в сроках? Возможно. Но полное прекращение строительства жилых комплексов – с такими ситуациями я не сталкивался, – заверяет эксперт.
В чем причина роста масштабов ИЖС?
В контексте снижения активности на рынке многоквартирного жилья отмечается значительное повышение строительства индивидуального жилья – более чем на 20%. Этот тренд обусловлен льготными программами от государства, а также тем, что спрос на загородное жилье остается стабильным, – считает эксперт.
– В настоящее время наблюдается активное кредитование сегмента загородной недвижимости. Банки иногда не выдают кредиты на городскую недвижимость, но в отношении загородных объектов люди могут получить заемные средства. Скорее всего, какой-то человек отказался от приобретения квартиры и предпочел инвестировать в загородное жилье для строительства собственного дома. А еще с момента начала пандемии люди стремятся к отдельному жилью с большим количеством природы и свежего воздуха. По моим наблюдениям как специалиста по рынку недвижимости, средства направляются на развитие загородного жилья, и, если вкладываются средства, значит, идет строительство нового жилья, – рассказывает эксперт.
Высказывается мнение, что увеличение популярности индивидуального строительства жилья – это положительное явление, которое напрямую связано с желаниями и стремлениями людей. Отмечается, что такой тип жилья соответствует запросам семейных пар с детьми.
– В современных многоквартирных домах значительная доля приобретаемого жилья имеет площадь не более 35 кв. м., что по сути является студиями. В настоящее время правительство акцентирует внимание на демографических проблемах. Но как может развиваться демография в квартирах такого размера? Если семьи планируют иметь одного, двух или трех детей, они предпочитают строить просторный дом с несколькими комнатами и двором. Это не только тренд в мировой практике, но и проявление самоорганизации населения, которое предпочитает индивидуальное жилье, а не многоквартирные комплексы, там будет уютный приватный участок, а не асфальт и тесная парковка. Я считаю, что это позитивная и здравая тенденция, – подводит итоги эксперт.
