Эпоха массового хрущевского жилищного строительства началась почти 70 лет назад, но эти скромные дома продолжают служить многим поколениям россиян. Значительная часть людей ценит их за доступность и удобное расположение в городе. Фраза «хрущевка у метро» звучит солидно, мы сразу понимаем: это удобное для жизни пространство, а также потенциально выгодная инвестиционная возможность. Давайте рассмотрим примеры хрущевского жилья по всей стране, изучим их цены, местоположение и дизайн вне времени.
70 лет назад Никита Хрущев, лидер Советского Союза, произнес судьбоносную речь, положившую начало эре массового, экономичного жилищного строительства. Хрущев был против экстравагантности прежних методов строительства и предложил новые ориентиры. Уже через два года появились первые дома без каркаса, а затем и панельные хрущевские здания классического формата, ставшие неотъемлемой частью городского пейзажа: пятиэтажки с квартирами, разделенными на компактные, соединенные панелями «ячейки» скромных размеров.
Для многих суровые, выложенные мелом ячейки этих квартир вызывают ощущение ограниченности, жизни по заданному графику. Однако для миллионов россиян эти здания стали крышей над головой и местом, которое можно назвать домом.
Омск: новаторский пример
В то время как в Московской области идет активный процесс ликвидации этих устаревших строений, по всей стране остаются тысячи таких домов, которые не планируют сносить в ближайшее время. Здания хрущевской эпохи существуют в различных модификациях (или сериях), одной из самых ранних и распространенных является серия, которую разработали в Ленинграде. Здесь мы рассмотрим яркий пример, расположенный в Омске, – здание с гладкими наружными стенами (без мозаики), большими остекленными входами с горизонтальными оконными проемами и потолками высотой 2,55 метра.
За двушку в 46 квадратных метров в этом доме хотят получить 5 миллионов рублей. Планировка включает в себя 6-метровую кухню и центральную, проходную гостиную. В самой квартире и коридорах подъездов выполнен достойный ремонт, в котором прослеживаются характерные детали хрущевской эпохи – чтобы попасть на кухню, нужно пройти через нишу в большой комнате. Этот дизайнерский выбор был сделан намеренно, чтобы формально уменьшить площадь, отведенную под общее пространство, и тем самым избежать необходимости изолированных коридоров, которые вели на кухню. Аналогичным образом были спроектированы и другие комнаты – для исключения ненужных коридоров.
Чтобы по-настоящему осознать влияние хрущевок, необходимо помнить, что они были разработаны для замены коммунального жилья, где жильцы пользовались общими кухнями и ванными комнатами. В хрущевских квартирах на одного жильца приходилось значительно меньше общей площади, что было значительным улучшением. Как объясняет наш эксперт по недвижимости, «цена квартиры сегодня зависит от ее планировки, чем она удобнее, тем выше спрос на нее, а раньше важно было иметь как можно большую жилую площадь, изолированную от мест общего пользования».
Екатеринбург: компактная эффективность
Если для двухкомнатной квартиры 46 квадратных метров по современным меркам считается приличной жилой площадью, то самые маленькие однокомнатные хрущевки редко превышали 30 квадратных метров, а стандартом были 32 квадратных метра. В Екатеринбурге мы находим пример одной из самых маленьких «малипусек» площадью всего 27 квадратных метров с кухней не более 5 метров. Однако, несмотря на компактные размеры, внимание к эффективности пространства поражает, что свидетельствует о стремлении эпохи к функциональному дизайну. За эту квартиру просят почти 6 миллионов рублей.
Наш эксперт отмечает: «Есть вполне сохранившиеся варианты с недавним капитальным ремонтом. Но в целом цена на хрущевки в одном районе падает по сравнению с другим комфортным жильем, и эта тенденция будет усиливаться».
Санкт-Петербург: необычайный простор
В то время как скромные жилые площади были нормой, некоторые хрущевские квартиры бросали вызов ожиданиям. Например, в ленинградской серии Г-2И предлагались просторные 5-комнатные квартиры площадью 67 квадратных метров, что даже по сегодняшним меркам щедро. Одна из таких квартир в Санкт-Петербурге в настоящее время продается по цене более 9 миллионов рублей.
Несмотря на то, что комнаты небольшие, а потолки не достигают 2,7 метра, планировка позволяет разместить приличную кухню-гостиную площадью 14 квадратных метров с двумя окнами, что подчеркивает новаторский подход эпохи к максимизации ограниченного пространства.
Новосибирск: 4-комнатная хрущевка
В то время как Ленинград мог похвастаться эксклюзивными образцами, довольно популярными большими хрущевками были 4-комнатные квартиры площадью чуть более 60 квадратных метров, имеющие значительный проходной «холл». Примером такой планировки может служить дом с 6-метровой кухней и просторной жилой площадью 45 квадратных метров. Примечательно, что даже одна из самых маленьких комнат имеет размер около 7 метров, при этом санузел раздельный – роскошь для того времени. За такую квартиру в этом доме просят 6 миллионов рублей.
Москва: уцелевшие остатки
Хотя часть панельных хрущевок в столице была снесена, не все из них постигла эта участь, а кирпичные и блочные постройки по-прежнему не достигли состояния «надо сносить». Живой пример 1962 года можно найти в Восточном Измайлове – хрущевку, площадь которой чуть менее 30 метров, хотят продать за 9 миллионов. Здесь интересная планировка: большой зал и маленькая комната. Она удачно расположена, но требует реконструкции.
Как объясняет наш эксперт: «Дом признают аварийным, если под ним земля, которая кому-то нужна или же дом действительно скоро рухнет. Именно поэтому в Москве хрущевки приходят в негодность, а в провинции с ними все в порядке».
По мнению нашего независимого историка и архитектора, маленькие квартиры не подходили человеку СССР для ведения быта в течение всей жизни. При коммунизме такого жилья быть не может. Оно кажется временным, переходным периодом.
Нижегородская область: разновидности кирпича
Хрущевки – это не только панельные дома, но и кирпичные. В основном они строились из недорогого силикатного кирпича, как правило, белого, но иногда использовался стандартный красный кирпич. В оштукатуренном доме этой серии середины 20-го века представлена двушка площадью 46 квадратных метров с толстыми стенами и широкими подоконниками. Планировка остается типовой, но улучшенная звукоизоляция, теплоизоляция и престиж, связанный с кирпичным строительством, обуславливают цену в 4 миллиона рублей.
Челябинск: уникальные проекты
В Челябинске редкий дом 1961 года постройки представляет собой плохо оштукатуренный фасад из силикатного кирпича. Трехкомнатная квартира площадью 56 квадратных метров отличается интересной планировкой: комнаты расположены на две стороны, что является отходом от традиционной проходной планировки. Этот уникальный объект выставлен на продажу по цене 5 миллионов рублей.
Кузбасс: эволюция эстетики и комфорта
Со временем были предприняты усилия по улучшению эстетики и благоустройству панельных хрущевок. Некоторые панели украсили декоративные детали из крошки, планировки стали более удобными. В Новокузнецке просторная трехкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров имеет может большую прихожую и полностью изолированные комнаты. Переделанная кухня, совмещенная с прихожей, усиливает ощущение обособленности. За эту квартиру просят 6 миллионов рублей.
Наш эксперт отмечает: «Существует множество примеров перепланировки хрущевок, основные из которых – увеличение кухни, присоединение санузла, разделение проходных комнат с помощью коридора».
Перспективы
Хотя изначально хрущевки были рассчитаны на 25-летний срок службы, их прочная конструкция не оправдала ожиданий. Наш аналитик прогнозирует: «То, что строилось в советское время по ГОСТу, обладало большим запасом прочности, поэтому в теории у хрущевок есть все шансы простоять дольше, чем новые здания, если их построят «как Бог велел». Я уверен, что половину столетия они еще проживут».
Он добавляет: «Хрущевки, построенные из кирпича, будут жить еще дольше – не менее 90 лет, пока обследование не покажет, что их нужно полностью отремонтировать, капитально или вообще снести. Например, в рамках реновации это будет логичным, чтобы значительно улучшить условия для жизни. Москва уже стоит на этом пути. С панельными домами дела обстоят хуже. Частая история – некачественно сделанные узлы крепления, их коррозия. Даже при всем при этом многие «панельки» строились на совесть и еще постоят».
